本报记者 贾玉宝 北京报道
“潮来又潮往，只见楼市在疯长；辛苦复心酸，买块砖头砌房梁。”
这首打油诗是黄先生对上海楼市的戏谑之作。已在上海工作四年的他谈起当地的房价，至今还心有余悸。“3年前，我的月工资也就够买块砖头，庆幸的是，现在能买两块了。”
黄先生语似夸张，但却直指房价虚高的事实；而“买砖”数量的变化却和房产政策调控不无关系。
以2003年央行121号文为开端的新一轮宏观调控首指房产信贷，在随后的3个年头里，近10个部委紧锣密鼓出台的一系列政策，也将矛头指向房产业和关联行业。
央行在本轮宏观调控中渐居主导地位，并通过货币政策引导经济和社会供需，这一变化显得意味深长。
随着区域地产信贷格局的变化，房产信托的崛起，外资的跃跃欲试，也使房产金融体系逐步生出新的格局。一方面，一些市场专家开始谈论2006年中国经济放缓的话题；另一方面，以孙飞为代表的经济学家开始呼吁“银行＋信托”的未来房产金融模式。
人民币升值与1000亿热钱之困
其实，本轮宏观调控的精彩之处，也正如一部扣人心弦的大剧，而剧情的最高潮是在2005年7月21日。
就在这一天，央行突然发布了备受瞩目的人民币升值信息：人民币对美元即日升值2%，2005年7月21日19时起，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。
在房地产泡沫经过连续三年的挤压，并稍见成果之后，央行的突然出手，其实已是一种必然。
巧合的是，作为重要调控对象的房地产内部，和人民升值幅度一样，同样存在一个2%的现象。不过，这里的2%指的是海外热钱的利润空间。它见诸建设部一高级官员在接受媒体采访时所透露的信息。
该高级官员称，2005年1～2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比2004年同期增加1倍半；按照资本逐利的本性，从逻辑上推断，海外资本已经掌握了2%的潜在利润。不仅如此，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1／3，同比增幅高达34.2%。
40亿元外资，其实只是热钱炒作内地房地产的一部分。据坊间传言，整个热钱的数量约在1000亿人民币左右。
一个明显的逻辑是，在房价下降和人民币升值后，2%的热钱投资潜在利润已经基本消解。这也意味着，当前情况下，热钱立刻抽逃是无利可赚甚至亏损的，这就为宏观调控者赢得了一个时间，待有外资持续进来作为补充后，对外汇储备的影响将降到最低。
北京经济学家孙飞称，人民币升值影响比较大的是国际化程度较高的地区，如北京、上海等地，尤其是那些针对外资的“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。
央行主导：三年一套“组合拳”
三年宏观调控自然也是风云万千，但仔细梳理，不外乎两点，一是整顿房地产市场，二是通过整顿为人民币升值做好准备。而操刀的主角则是央行。
“121号文”企图在资金供给这一核心层面直接收紧房地产，但其收效甚微。
来自国家统计局的统计数据表明，2003年1至7月(“121号文”出台信号发出和正式出台前后)，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。
转至2003年8月，国务院发布“18号文”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发200318号)开始首次肯定房地产“已经成为国民经济的支柱产业”。
2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发的“71号文”(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出证情况执法监察工作的通知》)则转向从土地供给层面。“71号文”要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在当年8月31日之前处理完毕(是称“8·３1”大限)，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。