本报记者于兵兵发自上海

　　受宏观调控影响，上海等城市的房地产市场已经开始降温，交易量下降

　　面临房贷市场的整体下降，蛋糕已经越来越少，各银行也开始意识到了寻找其他蛋糕的必要性

　　如今，上海的老百姓要想“拎得清”各银行在房地产贷款方面的政策，恐怕是件很难的事了。因为不但各银行政策不同，就是同一个银行也会有非常复杂的细则。

　　中央防控风险地方争取利润

　　今后，在中国银行上海分行贷款的客户，要考虑一下是否可能会在不满一年时就提前还贷。因为从7月1日起，中行上海分行对这种行为将收取6倍于以往的罚息。计算一下，如果一个还款人提前还贷额是人民币20万元，按照5.508%的年利率，还贷人需要支付的罚息5508元，比政策前多付了3672元。

　　中行上海分行长宁支行相关负责人对此表示：“我们是通过正常的报批流程，经央行批示后开始实行的。”但据知情人士透露，中行上海分行早在年初就已经开始酝酿提高罚息。“其实目前购房一年内还贷的情况并不多，这一政策的目的也只是对恶意炒房者的进一步心理影响，间接预防银行的信贷风险。”这位业内人士表示。

　　地方银行对风险的防控其实主要来自央行的指示。而央行以“窗口指导”方式将风险防控的大原则指示下来，各地方分行则根据不同区域的市场情况自行调整细则。

　　为了防控风险，上海各银行从7月1日开始，就已经全部应用了央行开发的“个人征信系统”，对贷款人的资格审查将更周全、严格。

　　但据业内人士介绍，由于房贷一直是各银行最重要的贷款类业务之一，各支行为完成业绩指标常常简化审批流程，以争取签约速度。“为了争取尽快签约，有些支行会允许中介将办理按揭贷款申请和交纳购房保险同步进行，可一旦按揭贷款没有通过审核，保费又交过了，后续的处理就很麻烦。”一位银行界人士说。

　　“央行的考虑主要是防止房价虚高引发的金融风险，地方支行尽管要争业务，但是对央行的行政服从仍然是最重要的任务之一。”同策房地产咨询有限公司总裁孙益功认为。

　　“应该承认，房地产贷款目前仍不能说是一个高风险产品。”上海银行同业公会秘书长邱镕炯认为。正因为这样，各银行争取房贷客户的努力从来没有停止过。

　　从6月开始，招商银行在全国范围推出了一种叫做“个人住房循环授信”的产品，具体做法是，客户以其所购住房作为最高额抵押，在不超过授信期限和可用额度的范围内，借款人可以向银行多次申请个人贷款，用于各类其他消费，比如汽车消费、装修、助学等。

　　显然这是银行争取房贷客户的手法之一。此后，农业银行很快推出了房贷保障创新，由一次性支付房贷险改为按年支付，降低了购房人首次缴纳的税费总额。

　　然而，受宏观调控影响，上海等城市的房地产市场已经开始降温，交易量下降。这直接导致了银行房贷业务的降低，尽管很多银行业人士不愿直接承认这一事实。“交易少了，房贷业务自然降低。”一位银行人员表示。面临房贷市场的整体下降，蛋糕已经越来越少，各银行也开始意识到了寻找其他蛋糕的必要性。