刘宏诚 ：这个话题很多人都在谈，我觉得购房者主要要注意几个方面：

第一，我们在买房的时候，一定要考虑自己的经济实力，因为房子的价值比较大，而且使用的时间比较长，千万不能头脑发热，一时冲动。另外还要看自己的需求，看自己买房是否迫切，假如说我现在没有房住，如果不买房，可能就要住在大街上，在这种情况下，你买房的时候就不一定首先考虑房价的高低。但是如果说你是投资，或者不是迫切需要，那我就建议您在买房之前一定要慎重，要了解一下房价的走势。大家买房前最好对房子的价格有一个预期，为什么在3•15期间讲这个问题呢？那就是我们不能不承认，现在有一些纠纷和买房人的期望值兑现不了有关。大家期望值预期的不要太高，很多时候，希望越大、失望也越大，有一位教授讲过，90%的房地产商都是奸商，这句话听起来好象有些过分，但我觉得对这句话要相对的去理解，过去有一个话叫做逢商必奸，作为商人，他要追求是他的利润，我们只能希望他们有些社会责任，但我们不可能冀望他们把利润让给消费者，他们的让利一定为了自己更好地销售。因此当房屋市场价走低时，如果自己不是特别迫切，也许观望一下好，如果我今天买了房是8000元/平方米，入住的时候变成6000元/一平米，这种情况任何人都会心理不平衡，不平衡就会产生一些纠纷，所以，希望大家能够理性购房，买房就是买房，不要想买房就是买生活，以为买了房，就能生活在世外桃源。

第二，在买房之前要清楚哪些法律能帮到自己，也就是说到底哪些法律能够真正地保护自己。3•15肯定要谈到《消法》，去年我在一个会上说《消法》已经执行八年了，八年抗战，日本鬼子都打败了，中国的《消法》执行八年来，至今仍然是一个比较沉重的话题。《消防》到今年10月，已公布整整十年，《消法》从94年开始执行，到4月1日，已执行了九年，但对购房者的保护究竟有多大呢？

对于法律，我们一定要认识它的作用到底有多大？按现在的讲法叫与时俱进，我们对《消法》的作用也应该有一个正确认识。比如说像有合同的房地产买卖，适用于《合同法》的约束范围，有了纠纷能不能靠《消法》打赢官司，我觉得作为买房人应该有一个冷静的思考。

再有，有一些行政法规，还有一些部门的规范性文件，到底对买房人能有多大的直接保护？我这里特别强调是“直接”，也就是说这些法规能不能保护买房人受到欺诈后能得到具体赔偿，实际上靠这些行政法规是很难做到的，因为这些法规只是对发展商的一个限制，对发展商有警戒作用，但是并不能直接赔偿到购房者。所以我个人认为，作为购房者来讲，因为购房要签合同，所以一定要学会用合同法保护自己，在签合同前首先要吃透合同。

所以，第三个问题，就是买房最重要的是要签好合同，如果合同对自己不利，你接受了，将来只能自己承担责任。你在合同上已经同意的，只要是法律不禁止的，即使不合理，您也很难在主张自己的权利。为什么现在经常问为什么业主打官司总是失败？这里有是否严格依法办案的问题，但另一方面，作为购房者也要考虑到要想打赢官司，牵扯到谁主张、谁举证的问题。比如近日有一个报道说有一个购房者打官司，认为楼高2.4米，不符合建设部的一个标准，所以就告到法院，要求退房，法院不予支持。为什么呢？因为合同上没有对楼高进行约定，而建设部的这个标准不具有法律限制性，所以，这个购房者的官司最后输了。

再有，对发展商的承诺，如果没有写进合同里，可以根据广告法，根据一些政府部门发的规范性文件，要求对发展商进行罚款。但是，作为购房者要想以此要求赔偿，也是很难办到的。对于广告的一些承诺，比如周边的环境，还有像楼高的遮挡问题种种情况，一定要写进合同去，如果不写进合同，将来也很难主张自己的权利。比如说前两天，有个网友问我，发展商把自己旁边的道路卖给另外一个发展商，不让我走，我可不可以退房，我觉得他可以表示抗议，但是要他举证的话，确实挺难。他首先要证明这条道路是属于他所购的楼盘，也可能发展商当时告诉他这条道路是他们小区的，但实际上并不是他们小区的。这种情况当然我们可以说发展商欺诈，但是实事求是地来讲，目前以这种情况通过法院能够认定发展商属于欺诈的，是少之又少。

还有初装费的问题，比如说房子交楼的时候，要求交煤气的初装费，有线电视的开通费等等，我过去已发表过文章，引用政府文件证明这种收费是不合理的，北京物价局有关于房屋价格构成的有关规定，但如果购房者在签购房合同时，承诺收房时交这些费用，因为法律没有明文禁止收这些费用，您收房时很难再拒交这些费用。

最后一点，买房的时候，完全靠合同也不能解决所有问题，事后出现了纠纷，靠打官司绝不是一件容易的事，因此，我建议购房者在买房之前，尽量多掌握一些资料。防患于未然，好过亡羊补牢，我在报纸上说这句，到今年已经四年了，钱在自己兜里是最安全的，如果付出去以后，再想要回来，确实太难了。希望大家在购房之前，通过网络、媒体，各种渠道，或者到政府相关部门了解一些发展商的资信、过往的情况，还有网友们对他们评价非常重要。

主持人 ：刘先生，消费者在购房后发生纠纷，如何理性维权，你在网络置业顾问栏目中也发表了不少你对当前法规和物业管理的看法，那么您能简单地讲一下目前物业管理方面存在着哪些问题？有哪些需要提醒购房者注意的问题？

刘宏诚 ：刚刚中消协的王主任讲了很多，确实说了一些让消费者感到比较兴奋的东西。但目前社会的状况则是新文件不断地出，投诉也在不断地增高。因此，我有个建议，作为消协，最好向政府能申请建立一个基金，抓住有代表性的案件，由消协代消费者打官司，香港就有这种情况，消协不光是能提出一些问题，而且还要能够真正解决一些问题。

现在最大的尴尬是法院认不认消协，十六大提出了政治体制改革，入世后，为和国际接轨，政府对企业的干预、对经济的干预将会越来越少，在这种情况下，消协调解的力量会越来越小，我觉得作为购房者不能总想着政府会为自己做主、消协会为自己做主，要改变过去的思维方式，了解市场经济的游戏规则，学会自己为自己做主，注意签好合同，学会用法律保护自己。

目前社会出现了很多交房纠纷，甚至出现一些打人事件，像这种情况下，建议购房者尽量避免单体和发展商发生过于激烈的直接冲突。购房者团结起来，作为一个群体，他是一个强者，但是作为购房者个体来讲，毕竟还是一个弱者。

购房者一定要熟悉自己签的合同，知道哪些权利是您的，哪些不是您的，有选择地和发展商进行交涉，打官司也要有选择地打，不要指望随便找个理由就可以要求退房，这样你打官司的时候，它牵扯的数额比较大，花钱也多，又很难打赢。但是您可以选择发展商交房的时候，强迫您签不愿签的协议，由于您不交一些不该交的费用而不给您钥匙这个问题去打官司，向法院主张发展商支付逾期交房地赔偿，并请求法院要求发展商按合同向您交钥匙，这样你打官司涉及的金额比较小，您打官司的费用相对也便宜很多，对不会伤发展商筋骨的案子也较容易得到法院的支持。

作为消费者要善于用法律的武器来保护自己，这是我刚才讲的第一点。

第二点，对政府部门的一个呼吁，这就是要如何解决公权力干预私权利的问题，现在出现的很多问题，我们不能不承认是有一些政府的工作人员，一些执法者，法院的法官为了个人的利益而牺牲广大群众的利益，这种情况不是很少，而是很多，比如说像物业管理问题，物业管理权就是购房者的私有财产权的一个体现，我认为政府部门在处理处理这个问题上就存在很大偏差，对业主的权利横加干涉甚至进行剥夺，比如房地局的工作人员通过媒体讲欠费业主不能担任业主委员会委员，比如某法院座报纸上发表文章说物业公司和业主即使没有合同，因为提供事实服务，业主就得付费，比如在制定物业管理条例主张物业管理就是物业公司管理，等等，这些都是应该加以澄清和纠正的问题。同时，我也建议消协把工作重点放到加大对政府立法的呼吁，在部门起草规章时加大参与力度。

最后一点，搞放心企业活动，要真正能让消费者放心，不能只停留在口头上，应该让这些承诺的企业建立一个赔偿基金，就是说让这些参与放心企业活动的人，拿出一部分钱，放到一个公正部门，或者消费者协会，将来谁出现问题，钱可以直接从这部分基金中扣除。

因为时间关系，可能还有很多网友有问题想问。我就不多说了。

刘宏诚