2005年9月24日，美国最大的房地产企业普尔蒂公司前总裁约翰·盖勒格(JOHN.S.GALLAGHER)先生来华，传授美国普尔蒂（PULTE)公司经验。9月25日，搜房网对盖勒格先生及其助手施乐进博士进行了独家专访。

 主要观点导读：

业务多元化不是房地产商的好选择

公司债券是融资多元化的优先选择

50％是比较合适的负债率 70％是负债率的底线

中国房价太高了

外资总体对进入中国房地产表现迟疑

判断房地产泡沫的四个指标——房价、租金、空置率、供给需求比

业务多元化不是房地产商的好选择

搜房网：中国的企业至少从领先的十几家二十几家大企业来看，有的专业于某一个领域，像万达专门做商业地产，万科做住宅；也有一些企业什么都做，但是风险可能会大一些。约翰.盖勒格先生也提到，美国地产商（builder）从事的市场是单一的，商业地产、住宅地产、工业地产等每个领域都清楚分开。对于中国的地产商来说，这些企业做好、做大了以后，多元化是一个可行的选择吗？

约翰.盖勒格：在市场激烈竞争的条件下，房地产开发商或者建造商只能专注于某一个领域，不是说每个人都可以做得很好。市场激烈竞争的条件下，促使企业必然只能在某一个领域、某一个行业做得比较好，而不是在所有的地方做得好。在美国的10大、20大的企业当中，只有一家是既做商业地产又做住宅的。因为商业地产和工业地产完全是不同的管理方式，融资的方式也都是不一样的。

产业集中化是中国房地产发展的必然

搜房网：目前的中国房地产企业数量非常多，规模非常小，即使我们常常说的万科等国内最大的房地产企业，市场占有率在国内不过百分之一。从美国市场的经验来看，扩大规模和产业集中化是不是必然的趋势。从您的观察，这种趋势在中国的障碍是什么？

施乐进：这是必然的趋势。如果房地产市场正像我们在美国观察的那样周期性起伏，这是必然的。经过这个周期小的企业就会被淘汰掉，强大的就会发展下来，这是肯定要发生的，实际上是好事情。有时候房地产的行为、运作的轨迹相对于经济的需求而言是被夸大了，有的时候夸大的很大，通过这个周期以后，就把这个水分给挤掉了。

如果说集中化的最大障碍，可能就是在企业兼并当中存在的很多问题——政策上的问题、法规上的问题，我们的房地产企业不能很好地兼并别人，因为兼并了一个企业以后，整合期就需要两年，这个周期太长了，就会影响到它们发展。但是整合作为一个行业的健康发展来说是有利的。

公司债券是融资多元化的优先选择

搜房网：当前中国房地产金融的状况是，一般说房地产企业的开发资金60％是来自于银行，甚至于更高，达到70％，融资的一元化一直是个问题。如果要解决融资渠道单一的问题，要实现融资的多元化，从普尔蒂的经验看，哪些是比较好的、优先的途径，比如在基金、信托等方式之间？

约翰.盖勒格：我自己是倾向于发行债券的方式。普尔蒂用了很多的债券，以及上市获取的公